對于買過房的人來說，公共維修基金并不陌生。它是按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商和購房人在買房時(shí)繳納的，用于住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。某些地方規(guī)定為購房款的2%。按住建部相關(guān)法律規(guī)定，公共維修基金的所有權(quán)歸購房人。
近日，央視《焦點(diǎn)訪談》披露，全國公共維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建筑物共用部分的居民發(fā)現(xiàn)，“看起來很美”的公共維修基金卻很難提取出來。
迄今為止，這筆資金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上。按照相應(yīng)的通脹比例計(jì)算，它正在逐年縮水。
此外，在我國城市房屋進(jìn)入到15年的維修高峰期后，將逐漸面臨維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。
專家呼吁，我國應(yīng)未雨綢繆，加快建設(shè)房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即將到來的資金使用潮。
多地遭遇“提取難”
我國公共維修基金達(dá)到上萬億元，然而，這部分資金幾乎都“沉睡”在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中
新城市花園是天津市南開區(qū)的一個(gè)小區(qū)，幾千位居民中有很多老人和小孩。因9棟樓都是高層建筑，電梯是居民必不可少的出行工具。
最近一段時(shí)間，電梯總是出現(xiàn)問題。維修工人在檢查后證實(shí)，這部電梯的電纜已壞，小區(qū)其他15部電梯也出現(xiàn)嚴(yán)重磨損，需要更換很多零件。
居民找到小區(qū)物業(yè)維修，物業(yè)卻表示，這個(gè)維修他們無法負(fù)責(zé)。
按照國家規(guī)定，住宅公共維修基金專門用于小區(qū)公共設(shè)施的維修，歸全體業(yè)主共有，小區(qū)沒有成立業(yè)委會的，由物業(yè)暫時(shí)代管，原則上不能動(dòng)用；成立業(yè)主委員會后，由業(yè)委會接管。
然而，新城市花園業(yè)委會主任郭紹麗也在為小區(qū)的大修問題犯愁。目前，公共維修基金賬面上有幾百萬元，來修理損毀的公共設(shè)施不成問題，然而這筆錢卻動(dòng)不了。
郭紹麗說，公共維修基金的動(dòng)用，第一個(gè)條件是必須繳齊才能使用，但小區(qū)的繳納比例數(shù)不夠，現(xiàn)在416戶居民有一半沒有繳納。
這樣的情況，在全國各地廣泛存在。而啟動(dòng)公共維修基金，也需由全體業(yè)主的三分之二表決通過。
據(jù)媒體報(bào)道，業(yè)主不同意動(dòng)用公共維修基金的原因，主要有三類。一是物業(yè)公司工作透明度不夠；二是“事不關(guān)己、高高掛起”的心態(tài)；三是業(yè)主怕用完了基金難再集。
按照規(guī)定，公共維修基金用了70%就需重新集資，但大多數(shù)業(yè)主并不愿意掏錢，畢竟沒有機(jī)構(gòu)監(jiān)督這筆錢如何使用。這也是房屋公共維修基金長時(shí)間無法被正常使用的一個(gè)原因。
而現(xiàn)實(shí)中，也有人打起了這筆巨額資金的算盤。
2005年5月，北京斯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業(yè)家苑項(xiàng)目”業(yè)主繳納的公共維修基金、契稅、物業(yè)費(fèi)等人民幣1000萬元，用于王民杰個(gè)人控制的公司。
2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案也成為北京最大一起涉及業(yè)主公共維修基金被挪用的案件。
來自各地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金基金348.1億元，使用5.38億元，使用率1.55%；截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率0.99%；截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率0.53%。
浙江大學(xué)博士楊天保作過這樣的估計(jì)：我國目前有660個(gè)城市，即便按照每個(gè)城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計(jì)算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數(shù)量巨大，由此推斷，我國公共維修基金達(dá)到上萬億元。
然而，這部分資金幾乎都停留在當(dāng)?shù)劂y行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發(fā)達(dá)的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在3個(gè)月的銀行短期賬戶中。
廣西銀監(jiān)局監(jiān)管部門一位姓歐處長表示，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調(diào)動(dòng)的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。
面臨“維修高峰”考驗(yàn)
跑不贏“通脹率”，抵不了“維修費(fèi)”
在許多國家，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理公共維修基金，其前提是業(yè)主委員會民主表決產(chǎn)生。而這一過程也受到業(yè)主、政府等各方監(jiān)督。
如今，中國的業(yè)主委員會機(jī)制很不完善，很多小區(qū)都沒有，其法律地位和責(zé)任也不明確。
有評論認(rèn)為，歸根結(jié)底還是制度設(shè)計(jì)不合理——買房的時(shí)候，硬性要求必須交，一旦使用卻面臨各種各樣看不見的成本，比如必須有三分之二的業(yè)主同意、需要有業(yè)委會批準(zhǔn)等條款。
另一方面，公共維修基金的交納比例也被視為一個(gè)問題。
在廣西為多家電梯提供維修服務(wù)的養(yǎng)護(hù)專業(yè)人士周杰說：“從長遠(yuǎn)上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養(yǎng)費(fèi)?！?
15年，恰恰是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業(yè)主都同意全額繳納房屋維修資金，進(jìn)入第8年之后，原有資金也無法滿足電梯維修費(fèi)用，更不用說配電房、地下車庫、游泳池等設(shè)施了。
新加坡國際大學(xué)客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率，抵不了‘維修費(fèi)’”來描述中國多個(gè)城市公共維修基金的尷尬?！皩τ谄胀I(yè)主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務(wù)，無法給出資方帶來相應(yīng)的收益，無論如何都是不公平的?！?
在美國，公共維修資金的管理采取市場化操作。業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金由基金公司負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進(jìn)行維修。資金閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。
在新加坡，如果業(yè)主無力交納住宅專項(xiàng)維修資金，按照物業(yè)管理公約的規(guī)定，業(yè)主的房子就不能進(jìn)入市場交易，直到業(yè)主補(bǔ)齊這筆費(fèi)用為止。
在日本，維修資金包含在房價(jià)中，由開發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修，房屋是終身保修。
北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續(xù)可以再簡化。但由于沒有完備的相關(guān)法律保障，簡化程序并非一朝一夕之事。
待解的“責(zé)任懸空”
在各地不斷探索如何更好使用公共維修基金同時(shí)，尚有大量老舊房屋成為公共維修基金的空白區(qū)域
為了更好地使用公共維修基金，多地都在不斷地探索。
浙江省日前出臺新規(guī)，規(guī)定公示公共維修方案以后，只要反對的業(yè)主，不超過三分之一就算通過。
北京市也出臺新規(guī)——居民房屋如果因?yàn)楸┯暝斐陕┯?，可以緊急啟用公共維修基金，無需再經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意。
青島市規(guī)定，市民已購買產(chǎn)權(quán)的房屋在動(dòng)用房屋維修金時(shí)并不需要所有鄰居簽字，進(jìn)行預(yù)算后進(jìn)行公示，如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過了“需再經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意”的要求。
而在各地不斷探索如何更好地使用公共維修基金的同時(shí)，尚有大量老舊房屋成為公共維修基金的空白區(qū)域——由于種種原因，業(yè)主并未繳納這樣一筆費(fèi)用。
在專家看來，進(jìn)入房屋維修集中期后，小區(qū)申請動(dòng)用公共維修基金的情況會越來越多，房產(chǎn)行政管理部門既然負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，就應(yīng)該不僅只保證錢的安全，更應(yīng)該保障全體業(yè)主的安全。若因開發(fā)商的原因無法使用公共維修基金，就應(yīng)由監(jiān)管部門來督促開發(fā)商履行義務(wù)。
“這件事本來應(yīng)該由政府牽頭拍板決定，現(xiàn)在的問題是沒有人愿意承擔(dān)責(zé)任。只有政府來擔(dān)當(dāng)決策機(jī)構(gòu)才能實(shí)現(xiàn)真正的程序簡化。”中國社區(qū)服務(wù)工作委員會業(yè)委會和物業(yè)管理工作委員會主任、中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心表示。
“如果都交付給政府進(jìn)行決策，也與物權(quán)法產(chǎn)生矛盾，因?yàn)殄X歸根結(jié)底是業(yè)主的?！北本┦滓粯I(yè)主大會工作輔導(dǎo)中心理事長張大憲表示。
在不認(rèn)同政府挑頭決策的同時(shí)，他亦不認(rèn)可使用第三方評估機(jī)構(gòu)的方式，“如果采用第三方評估機(jī)構(gòu)提取，則需要支付手續(xù)費(fèi)，業(yè)主的利益會有所損失，所以還應(yīng)盡快立法，明確什么情況下業(yè)主有決定公共維修基金使用的自主權(quán)，到什么程度可讓政府介入”。
而對于“跑不贏通脹率”的問題，常年從事社區(qū)金融問題研究的專家徐大克認(rèn)為，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱為“夢游資金”更為妥當(dāng)。
對于作為出資方的普通業(yè)主而言，這筆資金確實(shí)是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機(jī)構(gòu)卻通過各種方式，利用杠桿效應(yīng)充分調(diào)動(dòng)了這筆資金，也就是說，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“夢游”，而且創(chuàng)造了巨大的增值空間。
多位專家學(xué)者表示，“夢游資金”的保值增值模式是顯而易見的。
鄭偉軍建議，以城市為單位進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國統(tǒng)一的管理體系。
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